住宅ローンの事前審査、リノベ費用込みでいくら借りられる?先輩夫婦に聞いてみた

こんにちは、コウカイ鳥だよ。いろんな家を飛び回って、リアルな体験談を集めてくるのがお仕事。

今回お邪魔したのは、中古マンションを買ってリノベーションした、アヤさん一家。30代のアヤさん、40代の夫さん、小学生のお姉ちゃんと、年少さんの弟くん。4人でにぎやかに暮らすお宅にお邪魔してきたよ。

キッチンのテーブルで、弟くんがブロックで遊ぶ横で、コーヒーを片手に話を聞かせてもらったんだ。

テーマは「住宅ローンの事前審査、リノベ費用込みでいくら借りられるのか」。

物件探し中の部員たちが一番モヤモヤしているところだと思うから、じっくり聞いてきたぞ。

この記事でわかること

• 事前審査と本審査の違い
• リノベ費用も一緒に借りられる「一体型ローン」の仕組み
• 「いくら借りられるか」の考え方
• 審査に向けて準備しておくもの
• 先輩夫婦が「知っておけばよかった」と語る注意点

Q1. そもそも「事前審査」って、いつ・何のために受けるんですか?

最初は「気に入った物件があったら、いきなり銀行に行けばいいのかな」くらいのイメージでした。実際は、物件を決める前の段階で「事前審査」を受けるんですね。

「この年収・この条件なら、だいたいこのくらい借りられそう」という、いわば足切りの確認みたいなものだと教えてもらいました。

売買契約を結んだあとに、今度は「本審査」というもっと細かい審査が入ります。

私たちの場合、事前審査は思ったよりスピーディでしたが、本審査ではリノベの見積書や工事計画まで必要になって、「そこまで見られるんだ」と驚きました。

部長からの補足

ここ、部員のみんなにも整理しておいてほしいポイントだぞ。

• 事前審査(仮審査):売買契約「前」に行うスピード判定。年収・勤続年数・他の借入状況などから、「融資してよさそうか」を確認する
• 本審査:売買契約「後」に行う正式な審査。物件の担保評価や書類の精査など、事前審査よりぐっと厳密になる

中古+リノベの場合、この段階で「リフォームの見積書・工事計画」が必要になるケースが多い。物件探しと同時に、リノベ会社へ相談を始めておくのがコツだ。

Q2. リノベ費用も住宅ローンに含められるって、最初から知っていましたか?

実はこれ、知らなかったんです。夫と最初に話していたのは、「物件のローン」と「リフォームのローン」は別々に組むものだという思い込み。打ち合わせで初めて「リフォーム一体型住宅ローン」という言葉を聞いて、夫婦で顔を見合わせました。

別々に組むつもりでいたときは、「リフォーム分は金利が高そうだし、月々の返済が重くなりそう」と正直不安でした。

一体型があると知ってからは、選べる物件やリノベの規模の幅がぐっと広がりましたね。

部長からの補足

これ、本当に多くの部員がアヤさん夫婦と同じところでつまずくんだ。「まとめて借りる方法があるかどうか」を知っているだけで、資金計画の自由度がまるで変わる。

	リフォーム一体型住宅ローン	住宅ローン+別建てのリフォームローン
借入の形	購入資金とリノベ費用を1本にまとめる	住宅ローンとは別に追加で借りる
金利の傾向	住宅ローン金利が適用され、比較的低め	住宅ローンより高めに設定されるのが一般的
担保	購入物件に抵当権を設定するのが基本	無担保型が多いが、額が大きいと担保型も
審査	見積書・工事計画が必須で、やや時間がかかる	スピーディな商品もあるが借入上限は低め
向いているケース	フルリノベなど、費用がまとまった金額になる場合	部分リフォームなど、金額が大きくない場合

フラット35にも、リフォーム費用を合算できる商品がある。民間金融機関の一体型ローンとあわせて比較検討する部員が多いぞ。

Q3. 実際「いくらぐらい借りられそうか」、どうやって見当をつけたんですか?

これも最初は感覚がつかめなくて。「なんとなくこのくらいかな」で物件を探し始めると危ないので、まず自分たちの年収から借りられそうな金額の目安を調べるところから始めました。

あとは、「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は別物だと、何度も夫と確認しました。

子どもたちの教育費もこれから増えていくので、事前審査で満額出ても全部は借りないでおこうね、と。

月々の返済が家計のどのくらいを占めるか、紙に書き出して何度もシミュレーションしました。

部長からの補足

「借りられる額」と「無理なく返せる額」を分けて考える、アヤさんの姿勢がとても大事だ。目安の考え方を2つ紹介するぞ。

• 年収倍率で大づかみする:借入期間を長めに設定した場合、借入額は年収の5〜7倍程度が一つの目安と言われている。ただし相場感であり、実際の借入可能額は金融機関ごとの審査基準や他の借入状況によって変わる
• 返済負担率をチェックする:年収に占める年間返済額の割合のこと。ここを意識せずに上限まで借りると、教育費や車の買い替えなどライフイベントが重なったときにきつくなりやすい

物件価格とリノベ費用の合計だけでなく、火災保険料・登記費用・仲介手数料などの「諸費用」も上乗せして予算を組んでおくと、あとから慌てずに済むぞ。

Q4. 審査で大変だったこと、準備しておいてよかったものは?

一番バタバタしたのは、リノベ会社からの見積書を揃えるタイミングでした。物件探しと同時進行で、「この物件ならどんなリノベができて、いくらかかりそうか」を詰めていく必要があって。

子どもたちを寝かしつけたあと、夫と二人で資料を並べる日が続きましたね。弟がまだ夜泣きする時期だったので、正直しんどかったです(笑)。

でも、早い段階でリノベ会社に相談して概算の見積もりをもらっておいたのは、結果的にすごく良かったと思っています。

物件を決めてから慌てて見積もりを取ろうとすると、人気物件は他の人に決まってしまうこともあると聞いていたので。

部長からの補足

アヤさんの「物件探しとリノベ計画を同時に進める」という動き方、これがまさにコツだ。事前審査に向けて、早めに揃えておきたいのはこの3つ。

• リノベ会社からの概算見積書(工事内容と概算金額がわかる資料)
• 物件情報(間取り図・築年数・管理状態など)
• 収入・借入状況がわかる資料(源泉徴収票、既存のカードローンなど)

リノベ会社との相談を後回しにせず、物件探しの初期段階から並走させておくのが、あとで焦らないための一番の近道だ。

Q5. 今振り返って「これ知っておけばよかった」と思うことはありますか?

2つあります。1つは、抵当権を設定するための登記費用も諸費用に含めて計算しておくべきだったということ。「物件価格+リノベ費用」だけで頭がいっぱいで、細かい諸費用を後回しにしていたので、直前になって「これも必要なんだ」と焦りました。

もう1つは、見積もり金額ぎりぎりで借入額を決めなかったこと。実際に工事が始まると、壁を開けてみたら想定外の補修が必要になって、追加費用が発生したんです。少し余裕を持たせた金額で借りておいて、本当によかったなと思っています。

部長からの補足

アヤさんが教えてくれたこの2点、部員たちにもぜひ覚えておいてほしいぞ。

• 抵当権設定には登記費用がかかる:一体型ローンは購入物件に抵当権を設定するのが基本。諸費用に登記関連費用が含まれることを忘れずに
• 見積もりぎりぎりの借入額は危険:工事中の「想定外の追加工事」は珍しくない。余裕を持たせた借入額で計画しておくと安心感が違う
• 審査基準は金融機関ごとに違う:同じ年収・同じ物件でも判断は変わる。1行だけで判断せず、複数の金融機関で比較する部員が増えている
• 借入条件は時期によって変わる:この記事はあくまで一般的な考え方の整理として捉え、実際に借入する際は各金融機関の最新情報を必ず確認してほしい

コウカイ鳥のまとめ

アヤさん一家の話で印象的だったのは、「知らなかったから別々に組むつもりだった」というところから、「一体型という選択肢を知って、リノベの自由度が広がった」という流れ。知っているか知らないかで、選べる未来が変わるんだなあと、しみじみ感じたよ。

まとめると、ポイントはこの3つ。

1. 事前審査はゴールじゃなくスタートライン。「借りられる額」と「無理なく返せる額」は分けて考える
2. リノベ費用込みで借りる方法は2パターン。一体型ローンと別建てローン、工事規模に合わせて選ぶ
3. 諸費用や追加工事費まで見込んで、少し余裕を持たせた資金計画を組んでおく

部長からのお知らせ

アヤさん夫婦が最初にやったように、「自分たちの年収で、実際どのくらい借りられそうか」を無料で診断できるサービスから試してみるのがおすすめだぞ。オンラインで複数の金融機関の商品を横断的に比較できるサービスを使えば、店舗に足を運ばなくても、大まかな借入可能額のイメージがつかめる。

また、アヤさんが「早めにやっておいてよかった」と話していたリノベの見積もりも、事前審査に必要な資料を揃えるうえで欠かせない一歩。リフォーム会社から一括で見積もりを取れるサービスを使っておくと、物件探しと並行して動きやすくなるぞ。1社だけでなく複数社を比較することで、金額の妥当性も見えてくるはずだ。

※本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品への加入や借入を推奨するものではありません。金利・借入条件・審査基準は金融機関によって異なり、また時期によって変動するため、実際の申し込みの際は各金融機関の公式サイトで最新情報を必ずご確認ください。