物件探し・購入

フルローンでリノベ費用まで借りられる?リフォーム一体型住宅ローンの仕組み

「今日はこんな話を聞いてきたよ。中古マンションを買ってリノベしようとしている、アヤさん一家のところにお邪魔してきたんだ」

そう話すのは、色んな家を飛び回って話を集めてくるのが得意な、聞き上手のコウカイ鳥。

今回訪ねたのは、30代のアヤさんと40代の夫さん、小学生のお姉ちゃん、年少さんの弟くんという4人家族です。

築古の中古マンションを買って、水回りと子ども部屋を中心にリノベしたいと考えているアヤさん一家。

でも今のいちばんの悩みは、頭金にまわせる貯金があまり多くないこと。

「物件代とリフォーム代、どうやって工面すればいいんだろう」というリアルな不安を、コウカイ鳥が聞いてきてくれました。

この記事では、そのときの会話をもとに、「リフォーム一体型住宅ローン」の仕組みと、「フルローン」でリノベ費用まで借りられるのかを分かりやすく整理していきます。

※制度や金融機関の取り扱いは変わることがあります。実際に借入を検討する際は、必ず金融機関の窓口や公式サイトで最新の内容を確認してください。

「頭金があまりないんです」――アヤさんの最初の悩み

「アヤさん、まず気になっていることから聞かせてもらえる?」

「中古マンションを買って、水回りと子ども部屋をリノベしたいねって夫と話してるんですけど、頭金がそんなに多くなくて……。物件代とリフォーム代、両方をローンでまかなうなんてこと、できるんでしょうか?」

「それ、『リフォーム一体型住宅ローン』を使うと、選択肢としてはあり得るんだ」

リフォーム一体型住宅ローンとは

リフォーム一体型住宅ローンとは、中古住宅の購入資金と、リフォーム工事の費用をひとつのローンにまとめて借りられる住宅ローンのことです。

通常、中古物件を買ってリノベする場合は、次の2本のローンを別々に組む必要があります。

  • 住宅ローン:物件の購入代金にあてる
  • リフォームローン:工事費用にあてる

この2本立てには、こんなデメリットがあります。

  • リフォームローンは住宅ローンより金利が高めなことが多い
  • 審査・契約の手続きが2回になり、手間も諸費用もかさむ
  • 借入先が別々になり、資金管理が複雑になる

一方、リフォーム一体型住宅ローンなら、購入費とリフォーム費用を合算した金額に、住宅ローンと同水準の金利が適用されるのが一般的です。

結果として総支払額を抑えやすいのが大きなメリットです。

代表例が、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する「フラット35」のリフォーム費用込みプラン。イオン銀行やネット銀行など、対応する金融機関は少しずつ広がっています。

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「頭金なしって、危なくないですか?」――夫さんの心配

「頭金なしの『フルローン』って、よく『危ない』って聞くんですよね。子どもが2人いるうちみたいな家庭でも、大丈夫なものなんでしょうか?」

「夫さんらしい、慎重な質問だね。気をつけたい面もあるから、順番に整理していこう」

フルローンとは何か

「フルローン」とは、頭金を入れず、物件の購入代金の全額を住宅ローンでまかなう借り方です。物件価格の1〜2割を頭金として用意するのが一般的とされてきましたが、貯蓄が少ない段階でも住まいづくりに踏み出せるため、フルローンを選ぶ家庭は珍しくなくなってきています。

フルローン+リフォーム一体型は可能?

結論:金融機関やプラン次第で、頭金なしで物件購入費とリフォーム費用の両方を借りられるケースはあります。

ただし「どの銀行でも必ず借りられる」わけではありません。借入可能かどうか、上乗せできる金額の範囲、必要な年収水準は金融機関ごとに違い、審査結果によっても変わります。具体的な借入可能額や金利は、複数の金融機関を比較できる診断サービスなどで個別に確認するのがおすすめです。

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「実際どうやって借りるの?」――申し込みから融資までの流れ

「イメージはつかめてきました。実際、申し込みってどう進めればいいんでしょう?」

リフォーム一体型住宅ローンは、一般的な住宅ローンより準備するものが少し多くなります。流れは次のとおりです。

  1. 物件探し・リフォーム内容の検討
    購入したい中古物件と、行いたいリフォームの内容(間取り変更・水回り交換など)を固める。アヤさん一家なら「水回り」と「子ども部屋」がここにあたる。
  2. リフォーム会社からの見積もり取得
    工事内容と概算費用を記した見積書の提出が必要になるのが一般的。この段階でリフォーム会社を並行して探しておくとスムーズ。
  3. 事前審査(仮審査)の申し込み
    物件購入費+リフォーム費用の総額をもとに、金融機関へ事前審査を申し込む。
  4. 本審査・金銭消費貸借契約
    本人確認書類・収入証明・重要事項説明書・リフォームの見積書や図面などをそろえて本審査へ。
  5. 融資実行・引き渡し・着工
    契約完了後、購入代金とリフォーム費用が実行される。工事完了後にまとめて実行するケースと、購入時・完了時の2回に分けるケースがあるため、資金計画のタイミングは事前に確認しておく。

審査に通らなかった場合は、住宅ローンとリフォームローンを別々に組む方法や、自治体の補助金・減税制度と組み合わせる方法も選択肢になります。

「気をつけることは何ですか?」――夫さんが特に気にしていたポイント

「流れは分かりました。実際に組むとしたら、何にいちばん気をつけるべきなんでしょう」

「ここはみんなに聞いてほしいところ。順番に紹介するね

①借入総額が大きくなりやすい

物件購入費にリフォーム費用が上乗せされる分、借入総額は通常の住宅ローンより大きくなりがち。フルローンと組み合わせると、総額はさらに膨らみます。「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」は別物と考えることが大切です。

②審査のハードルが上がる場合がある

頭金なし・借入総額大という条件は、金融機関にとって貸し倒れリスクが相対的に高い借り方。そのため「返済負担率」(年収に対する年間返済額の割合)が重視され、審査が厳しめになる場合があります。他に借入がある場合や勤続年数が短い場合は特に注意しましょう。

③リフォームの希望を詰め込みすぎない

「せっかく借りられるなら」と工事内容を欲張ると、返済計画のバランスが崩れやすくなります。「今やりたいこと」と「数年後でもいいこと」を切り分けておくと、無理のない資金計画につながります。

④将来の住み替えなら「オーバーローン」にも注意

子どもの成長にあわせて将来住み替える可能性がある場合、借入残高が売却価格を上回る「オーバーローン」になっていると、売却してもローンが残ってしまうことがあります。資産価値と借入残高のバランスも意識しておきましょう。

⑤金利は変わるものだと考えて計画する

住宅ローンの金利水準は、そのときどきの経済情勢によって変わります。「今の金利がずっと続く」とは考えず、金利が上がっても返済を続けられるかという視点で計画を立てておくと安心です。金利タイプの最適解は家庭ごとに違うため、専門の診断サービスで確認するのがおすすめです。

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「借りすぎないためにできることは?」――アヤさんからの最後の質問

「なんとなく怖くなってきました……。借りすぎないために、私たちにできることってありますか?」

「大丈夫、順番にやることを決めておけば怖くないよ。実際にみんながやっている工夫を紹介するね」

  • 複数の金融機関のプランを比較する:リフォーム一体型ローンの取り扱いの有無、上乗せできる金額の範囲、金利タイプは金融機関ごとに差があります。1行だけで判断せず、複数を比較しましょう。

  • 専門家による診断サービスを活用する:自分たちの年収や希望借入額に対して、どのタイプの住宅ローンが向いているかを無料で診断できるサービスもあります。フルローン+リフォーム費用という少し特殊な借り方だからこそ、プロの視点で整理してもらうと安心です。モゲチェックのような、複数の金融機関のプランをまとめて比較できる診断サービスを使えば、「うちの場合はどのくらいが無理のない範囲か」を客観的な数字で確認できます。

  • リフォーム会社から早めに見積もりを取る:リフォーム一体型ローンの審査には工事の見積もりが必要になることが多いため、リフォーム会社選びと住宅ローンの検討は同時並行で進めるのが効率的です。タウンライフリフォームのように、複数社から間取り提案・見積もりをまとめて取り寄せられるサービスを使うと、比較の手間を減らせます。

「一つひとつ確認していけばいいんですね。ちょっと安心しました」

「気をつけるところが分かっただけでも、だいぶ気持ちが軽くなりました」

まとめ

「フルローンでリノベ費用まで借りられる?」への答えは、金融機関やプラン次第で可能なケースはあるが、借入総額が大きくなる分、返済計画は慎重に立てる必要がある、というのが実情です。

リフォーム一体型住宅ローンは、中古物件の購入とリノベを同時に進めたい家庭にとって心強い選択肢。一方で、「借りられる金額」と「無理なく返せる金額」を混同しないことが何より大切です。

「アヤさん一家の話、みんなの参考になったかな。子どもの成長にあわせて住まいを考えるのって、本当に悩みが尽きないものだよね。次はまた別の家にお邪魔して、リアルな声を聞いてくるから、楽しみにしていてくれよな」

本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、特定の金融機関・商品の利用を保証・推奨するものではありません。実際の借入可否・金利・条件は、必ず各金融機関の公式サイトまたは窓口で最新情報をご確認ください。

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